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Legalização de Imóveis
Um dos maiores problemas existentes no âmbito do direito imobiliário diz respeito à questão da legalização de imóveis. Um determinado imóvel pode ser considerado legal quando estiver devidamente matriculado no cartório de imóveis através de escritura pública ou instrumento particular, em nome do seu proprietário, com cadastro imobiliário atualizado perante a Prefeitura Municipal e, se for o caso de estar edificado em terreno de marinha, deverá constar a autorização do regime de aforamento ou ocupação no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União. Atendidas, assim, estas três condições básicas, cabe concluir que o imóvel pode ser considerado regular, e que atende as exigências e prescrições da legislação em vigor.
Todavia, como dado da realidade, sabemos que em regiões como a nossa, com alto grau de concentração de pobreza e diante da existência das habitações precárias existentes nas favelas, morros, palafitas e terrenos invadidos, a garantia da propriedade e do domínio regular dos imóveis passam ao largo da legalidade oficial. Predominam, nessa situação, as relações jurídicas informais e irregulares em que a posse supera, em elevada proporção, os imóveis ditos legalizados. Para o direito, somente haverá relação de propriedade quando o imóvel for adquirido através de título hábil (escritura ou contrato de compra e venda; doação ou dação em pagamento; sentença de partilha em herança ou de usucapião), e que seja esse título levado para transcrição no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 530). Em todas as demais situações, inocorrerá relação de propriedade formalmente considerada.
Não existe disponível uma estatística oficial que estabeleça a classificação dos imóveis situados na região metropolitana do Recife entre regulares e irregulares. Se tomarmos como base, apenas, os registros existentes nos cartórios de imóveis, poderemos constatar que, seguramente, mais de 2/3 desses imóveis da nossa região metropolitana podem ser considerados como irregulares.
Sob a rigorosa perspectiva das exigências do direito imobiliário, tal como determinadas pela Lei nº 6.015/73, até mesmo um apartamento situado na Avenida Boa Viagem, em que a posse tenha sido transmitida através de escritura ou contrato hábil, mas não levado a registro, ou cujo prédio ainda não possua a necessária licença de “habite-se” expedida pela Prefeitura Municipal, não pode ser declarado como imóvel legalizado, porque insusceptível a transferência do seu domínio integral enquanto persistir a irregularidade. Do mesmo modo, um terreno cuja área, limites e confrontações apresentem divergências entre os dados do registro imobiliário e as plantas da Prefeitura Municipal, também demandará a necessária regularização, através de ação judicial de competência de uma das varas de registros públicos.
Diante desses fatos concretos, a solução para a regularização imobiliária e para a garantia dos direitos imobiliários da maioria da nossa população deve compreender, necessariamente, a flexibilização na legislação de registros públicos, para que esta passe também a reconhecer a existência de direitos possessórios, e não apenas aqueles decorrentes da propriedade plena.